Après un été 2025 qui a vu le marché se décrisper légèrement avec des ventes notables dues à un rééquilibrage du marché, l’automne se caractérise par un net ralentissement avec des acquéreurs aux abonnés absents ou presque, Alors certes, l’automne n’est pas la période la plus propice aux ventes immobilières et la période anxiogène ne rassure pas les acheteurs, mais des ventes se font malgré tout pour les vendeurs qui ont su s’aligner sur les attentes du marché.
Bordeaux, des prix toujours en baisse pour capter les acheteurs
Un prix en baisse de -18,6%* depuis 2022, un prix au mètre carré à 4 767 euros*, la flambée des prix a fait long feu dans la capitale girondine avec un marché atone où l’offre pléthorique de biens à la vente continue à « saper » le moral des vendeurs à l’affut des acquéreurs. Seule solution pour que les transactions se fassent, la nécessité d’afficher un prix de vente en corrélation avec le marché ou….attendre. Jusqu’à quand direz-vous ? Difficile à prévoir tant le marché fluctue, certains s’étaient avancés à annoncer une embellie pour 2024, puis 2025, une chose est sûre il faudra encore un peu de temps pour retrouver une vraie dynamique. Rappelons d’ailleurs qu’une majorité de vendeur se retrouvera dans la peau d’un acheteur et donc en position de force pour négocier le meilleur prix.
Arcachon, l’immobilier de prestige ne connaît pas la crise
Contrairement à Bordeaux, pas de dégringolade du marché immobilier à Arcachon et plus globalement sur le Bassin. Les biens d’exception continuent à trouver preneurs à des prix toujours aussi élevés (en moyenne 16 000 euros/m2 pour une propriété de prestige). En revanche, à quelques encablures de ces biens d’exception, la donne n’est pas la même. Andernos-les-Bains a ainsi vu ses prix baisser de – 10%** entre 2024 et 2025. A noter que Selon les chiffres publiés par l’observatoire PAP en août dernier, 40% des acheteurs du bassin d’Arcachon sont des Parisiens ou des Bordelais à la recherche d’une résidence de vacances.
Saint Emilion et régions vinicoles, un marché impacté par la crise du vin
En dépit de l’aura de cette cité classée à L’UNESCO, L’immobilier à Saint Emilion pâtit de la crise du vin, notamment auprès des acheteurs français qui craignent un changement de paysages avec l’arrachage des vignes. Le constat est d’ailleurs similaire pour les autres régions vinicoles de la région (Libournais, Médoc, Sauternais…). C’est ainsi qu’on assiste à un nombre élevé de propriétés d’exception proposées sur le marché, toutes plus séduisantes les unes que les autres. Si les français boudent la région, les acheteurs étrangers conservent un appétit intact pour des noms qui les font toujours autant rêver. Américains, Britanniques, Belges, Allemands, et même Australiens et Mexicains sont prêts à acheter un peu de notre beau patrimoine mais attention, ils ont aussi parfaitement compris que la négociation était ouverte.
Une bonne stratégie-prix sinon rien
Pour conclure, nous souhaitons partager ce qu’est notre quotidien à travers cette phrase que nous entendons régulièrement à l’agence :
« J’ai acheté ma maison il y a 4 ans, 350 000 euros, vous me faites une estimation à 320 000 euros, c’est impossible de vendre dans ces conditions. »
Il est toujours compliqué pour nous, agents immobiliers, de décevoir ainsi nos interlocuteurs, et pourtant.
Seul le marché fait la valeur d’un bien à un instant T. Ce n’est ni le vendeur ni même nous qui pouvons infléchir le marché.
Et ce prix ne dépend nullement :
- Du prix d’achat 4 ans auparavant
- De ce que le vendeur souhaite obtenir pour élaborer son prochain projet (un grand classique, « je souhaite vendre à tel prix sinon je ne peux pas monter mon futur projet ». Soyons clair, le futur acquéreur s’en fiche royalement et ne tient pas à payer plus pour financer le projet d’un inconnu).
- De certains travaux qui sont considérés par les acheteurs comme un pré-requis, comme le toit par exemple.
Et les conséquences d’un prix hors marché sont considérables :
- Le bien « traîne » sur les sites de diffusion pendant des mois et laisse penser aux futurs acquéreurs qu’il y a « un loup ».
- Les acheteurs se sentent en position de force et négocient encore plus âprement, et difficile de faire jouer la concurrence lorsque les offres sont rares.
Résultat : des opportunités ratées, un stress inhérent à une attente qui se fait longue et le sentiment de n’avoir aucune prise sur les événements.
La solution ? S’adapter au marché et ne pas essayer de passer en force, le « pigeon » n’existe plus, les acquéreurs sont désormais très informés et attendent le prix juste.
Le bon prix c’est celui d’aujourd’hui.
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