Guerre en Iran, hausse incandescente du prix du carburant, canicules à répétition, l’année 2026 ne nous aura vraiment pas épargné. Et l’immobilier en fait les frais. Non pas pour les acheteurs qui se trouvent en position de choix avec une offre large et des prix fortement négociables, mais pour les vendeurs qui espéraient une embellie qui tarde à venir.
A Bordeaux, des prix toujours en baisse et moins d’acheteurs
Lorsque certains parlent de baisses de prix, d’autres évoquent plutôt un ajustement tant la flambée avait été forte dans la cité girondine en 2017 avec l’effet LGV. Alors que plusieurs villes voient leurs prix repartir à la hausse, la capitale girondine enregistre un recul de 3,4 % sur les cinq premiers mois de l’année.
Cette correction intervient dans un environnement marqué par la hausse des taux d’intérêt et une capacité d’emprunt plus limitée pour les acquéreurs. Aujourd’hui, les acheteurs ont le choix et n’hésitent pas à prendre le temps de comparer pour négocier ardemment. Malgré tout, certains quartiers restent très prisés comme les Chartrons, le cœur de ville, ou encore le quartier Saint-Seurin avec ses écoles à fort pouvoir d’attraction.
Le prix moyen du mètre carré à Bordeaux est désormais à 3 992 euros/m2, *. A noter que le prix des maisons reste plus stable que celui des appartements. Sans surprise c’est le quartier des Grands Hommes qui reste le plus cher (de 6 000 à 9 000 euros/m2 selon les prestations), quand Saint Michel, Bacalan et Belcier ferment la marche (de 3 600 euros à 4 500 euros/m2).
Bassin d’Arcachon, un marché à deux vitesses, entre résistance du luxe et retour à la réalité
Marché immobilier atypique, le bassin d ‘Arcachon se caractérise par un marché à deux vitesses. Sans surprise, le Pyla, le cap Ferret et la ville d’Hiver à Arcachon ont conservé des prix élevés.
Si l’on parle du véritable marché du prestige (biens généralement à partir de 2 millions d’euros), le Bassin d’Arcachon est aujourd’hui l’un des marchés les plus chers de France, derrière Paris, Saint-Tropez et certaines communes de la Côte d’Azur.
Les études de marché indiquent que le prix moyen des biens haut de gamme sur le Bassin, au Pyla et au cap Ferret se situe autour de 17 000 euros/m2, avec des ventes pouvant atteindre 30 000 euros/m2 pour les propriétés les plus rares (première ligne, accès direct à la plage, vue panoramique, architecture remarquable).
A l’inverses, les communes plus éloignées (Arès, La Teste de Buch….) entrent simplement dans une nouvelle phase. Après une période exceptionnelle de forte croissance, le marché revient vers davantage de rationalité.
La différence se fait désormais sur la qualité : qualité de l’emplacement, qualité architecturale, qualité des prestations et surtout cohérence du prix.
Dans ce contexte, les biens rares et parfaitement positionnés continuent de tirer leur épingle du jeu, tandis que les biens plus ordinaires doivent s’adapter à un environnement devenu beaucoup plus exigeant.
Le marché du Bassin d’Arcachon reste donc un marché d’exception, mais il est aujourd’hui essentiel d’en comprendre les nuances : le luxe résiste, mais le reste du marché doit retrouver un nouvel équilibre.
Saint-Emilion et Libournais, une baisse d’attractivité portée par une région en crise
Après plusieurs années d’euphorie immobilière, portées par la crise sanitaire, la recherche d’espace et l’arrivée de nouveaux acquéreurs séduits par le Sud-Ouest, le marché immobilier de Saint-Émilion et de Libourne entre aujourd’hui dans une nouvelle phase.
Le prix moyen des maisons à Saint-Émilion se situe autour de 4 000 à 4 200 euros/m2, mais cette moyenne masque de très fortes disparités. Les biens les plus remarquables peuvent atteindre des valeurs bien supérieures lorsque plusieurs éléments sont réunis : emplacement privilégié, qualité architecturale, prestations haut de gamme et environnement exceptionnel.
Le territoire de Saint-Émilion est intimement lié à son vignoble. Or, celui-ci traverse actuellement une période de profondes transformations. La baisse de la consommation de vin, les difficultés économiques de certaines exploitations et les restructurations du vignoble entraînent des changements importants dans les paysages.
Cette évolution soulève une question : quel impact sur l’immobilier ?
La réponse est nuancée.
La disparition progressive de certaines parcelles cultivées pourrait influencer la perception de certains biens dont la valeur repose fortement sur une vue exceptionnelle sur les vignes. Il reste heureusement une clientèle étrangère qui n’est pas encore impactée par le « Bordeaux Bashing » et qui rêve toujours autant devant la beauté de la région.
Après une période de forte dynamique entre 2020 et 2025, marquée par une hausse des prix pouvant atteindre près de 20 % dans certains secteurs, le marché immobilier libournais entre également dans une phase de réajustement.
Après avoir atteint un point culminant à la mi-2023, les valeurs immobilières ont progressivement baissé sous l’effet combiné de la remontée des taux d’intérêt et d’un contexte d’achat plus prudent. Le prix moyen s’établit désormais autour de 2 584 euros/m2 sur le territoire.
Dans le détail, les appartements affichent un prix moyen d’environ 2 473 euros/m2, tandis que les maisons, qui représentent une part importante du marché local, se positionnent autour de 2 726 euros/m2. Cette évolution traduit un retour progressif à un marché plus équilibré, après plusieurs années de forte tension sur les prix.
Des négociations devenues la norme pour arriver à un compromis
Une chose est certaine, les négociations se généralisent et les délais de vente se rallongent, signe que vendeurs et acheteurs cherchent un terrain d’entente. Les vendeurs ont compris qu’il fallait être deux pour danser le tango.
Ceux qui disposent d’un plan de financement solide sont désormais en position de force car ils sont de plus en plus rares sur le marché. Le profil moyen de l’emprunteur : Il est âgé de 38 ans et dispose d’un revenu mensuel de 3 715 euros, en hausse de 5 % par rapport au trimestre précédent**.
Bien arrogant celui qui est capable aujourd’hui de prévoir l’évolution du marché immobilier dans les mois à venir tant il est tributaire de l’actualité et des taux d’emprunt. Un cocktail qui peut être mortifère (la guerre en Iran s’intensifie, les taux flambent) ou libérateur (la situation internationale s’apaise, les taux baissent). Un certain nombre d’experts parient sur 2027 après les élections présidentielles pour retrouver une belle embellie, l’avenir nous le dira.
Vous avez un projet de vente ou d‘achat immobilier ? Contact – Xavier Bras – xavier@syanpse-immobilier.com – 07 85 82 65 15.
*Source le Figaro Immobilier
** Source Olivier Bugette fondateur de La Boîte Immo
