Le marché immobilier bordelais va-t-il mieux ? Oui. Est-il redevenu facile ? Certainement pas.
Après plusieurs années de hausse spectaculaire, puis une brutale remontée des taux et une contraction du nombre d’acquéreurs, Bordeaux et la Gironde abordent 2026 dans un marché beaucoup plus raisonnable… mais aussi beaucoup plus compliqué pour les vendeurs.
Les chiffres montrent quelques signes de stabilisation. Les taux de crédit sont revenus autour de 3,30 %, les transactions repartent progressivement et certains prix cessent de baisser.
Mais derrière ces indicateurs, une réalité demeure : les acquéreurs sont toujours très sélectifs, les négociations sont importantes et certains biens peuvent rester longtemps sur le marché.
Et surtout, la reprise n’est pas homogène.
À Bordeaux, sur le Bassin, dans les secteurs périurbains ou dans les territoires plus ruraux, les dynamiques peuvent être radicalement différentes.
Bordeaux : la baisse ralentit, mais le marché reste sous pression
Les dernières données des Notaires de la Gironde sont assez claires.
Sur l’année 2025, le prix médian des appartements anciens à Bordeaux s’établit à 4 110 €/m², en baisse de 2,4 % sur un an. À Arcachon, la correction est encore plus marquée : -10,6 %, avec un prix médian de 4 910 €/m². Sur Bordeaux Métropole, le prix moyen des maisons individuelles recule également de 2,4 %, à 331 900 €. Ces chiffres racontent une histoire différente de celle d’un marché qui serait « reparti ».
Le marché est surtout en train de se rééquilibrer.
Après les envolées de prix des années 2020-2022, les vendeurs doivent désormais composer avec des acheteurs qui ont davantage de choix et qui négocient. Les Notaires de la Gironde le constatent eux-mêmes : le rapport de force s’est déplacé en faveur des acquéreurs. Et c’est probablement l’une des caractéristiques majeures du marché bordelais en 2026.
Le retour des acquéreurs ne signifie pas leur retour à n’importe quel prix
Il faut également regarder la question du financement. En juillet 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations atteint 3,30 %, contre 3,09 % un an auparavant. La production de nouveaux crédits hors renégociations s’établit à 11 milliards d’euros, un niveau qui reste dans le bas de la fourchette observée depuis fin 2024.
Autrement dit, le crédit immobilier est devenu plus accessible qu’au moment du pic des taux. Mais il reste cher comparé aux années 2015-2021. Et surtout, la capacité d’emprunt des ménages n’a pas retrouvé le niveau qui permettait d’absorber les prix élevés de certaines métropoles et du littoral.
Le vrai sujet de 2026 : les acquéreurs sont devenus extrêmement exigeants
C’est probablement le changement le plus important que l’on observe sur le terrain. Aujourd’hui, un acquéreur ne regarde plus simplement :« Est-ce que cette maison me plaît ? » Il regarde :
- combien elle coûte réellement ;
- combien coûteront les travaux ;
- quel est son DPE ;
- quelles sont les charges ;
- quel sera le coût du financement ;
- si le prix est négociable ;
- et surtout, s’il existe une meilleure opportunité quelques kilomètres plus loin.
Le nombre de biens disponibles donne davantage de choix aux acheteurs. Et cela modifie complètement la manière de vendre. Un bien peut être très beau et pourtant ne susciter aucune visite. Une maison peut être estimée correctement… mais être trop chère pour le marché du moment. C’est une nuance importante. La valeur d’un bien et son prix de commercialisation ne sont pas nécessairement la même chose.
Le Bassin d’Arcachon : l’exemple parfait d’un marché qui corrige
Le Bassin illustre parfaitement ce changement. Pendant les années post-Covid, les maisons avec jardin, les propriétés proches de l’océan et les résidences secondaires ont connu une demande exceptionnelle. Les prix se sont envolés. Aujourd’hui, la situation est différente. La baisse de 10,6 % des appartements à Arcachon en 2025, relevée par les Notaires de la Gironde, témoigne de cette correction. Cela ne signifie pas que le Bassin a perdu son attractivité. Il reste un territoire extrêmement recherché.
Mais la prime à l’emplacement ne permet plus toujours de compenser un prix trop élevé.
Les acheteurs prennent leur temps. Ils comparent Pyla, Arcachon, La Teste, Gujan-Mestras, Lanton, Andernos ou encore les communes plus éloignées. Et ils négocient.
Le marché des belles propriétés est encore plus particulier
Pour les demeures de caractère, maisons d’hôtes, propriétés touristiques et biens situés au-dessus de 700 000 ou 800 000 €, le marché est encore plus étroit. Il existe des acquéreurs. Mais ils sont moins nombreux. Et ils disposent souvent de plusieurs possibilités.
Un acheteur qui dispose d’un budget de 1 million d’euros peut désormais comparer une maison à Bordeaux, une propriété sur le Bassin, une demeure en Entre-deux-Mers ou une maison d’hôtes dans le Sud-Gironde.
Pour les maisons d’hôtes, le marché est encore plus sélectif
C’est un point qui mérite d’être souligné. Une maison d’hôtes n’est pas uniquement une maison, elle est également un outil professionnel. L’acquéreur regarde donc deux choses : le patrimoine et l’activité.
Il va analyser le chiffre d’affaires, les charges, la saisonnalité, la clientèle, la réputation, le potentiel d’exploitation et les éventuels investissements nécessaires. Et dans un contexte économique moins favorable, les acquéreurs deviennent particulièrement prudents. Une activité qui fonctionne correctement n’est pas nécessairement suffisante pour justifier un prix élevé. À l’inverse, une belle propriété touristique avec un emplacement exceptionnel, une activité démontrée et un potentiel clairement identifié peut continuer à intéresser des acquéreurs.
Mais la clientèle est plus réduite et le délai de décision plus long.
C’est une réalité que les vendeurs doivent aujourd’hui intégrer.
2026 : le marché ne récompense plus l’attentisme du vendeur
Pendant longtemps, certains propriétaires pouvaient se permettre de tester un prix élevé. Si le bien ne se vendait pas, il suffisait parfois d’attendre. Ce raisonnement fonctionne beaucoup moins bien aujourd’hui. Un bien présenté trop cher risque de rester plusieurs mois sur le marché. Puis de perdre en visibilité. Puis de devenir progressivement « ancien » aux yeux des acquéreurs. Et lorsque le vendeur baisse finalement son prix, il doit parfois consentir une correction plus importante que celle qu’il aurait pu faire au départ.
Le prix de lancement est donc devenu stratégique.
Il ne s’agit pas de vendre moins cher.
Il s’agit de positionner correctement le bien dès le départ pour rencontrer le marché réel.
A quand le retour d’un marché fluide ?
