L’été sera chaud dans l’immo ? Comment va évoluer le marché ? Prix toujours en baisse ou légère remontée (pour la remontada, on attendra encore un peu) ? Difficile à dire pour l’instant avec une situation sociale et économique qui ne présage pas vraiment d’éclaircie. Car quel est le programme du RN et du Front populaire pour l’immobilier ? Quelles sont les mesures que l’on peut espérer ? Pour l’instant, les questions sont plus nombreuses que les réponses. Après une année 2023 atone, le marché tourne toujours au ralenti avec des délais qui s’allongent et des négociations de plus en plus serrées de la part des acheteurs qui ont bien senti le vent tourner. Si la situation reste encore fragile et l’avenir incertain, plusieurs indicateurs peuvent tout de même faire souffler une légère bouffée d’optimisme.
Des taux à la baisse ou une future hausse après les élections ?
Le 6 juin dernier, la Banque centrale européenne annonçait une diminution de ses taux directeurs passant de 4% à 3,75%. Si Emmanuel Macron redoute une flambée des taux si le RN s’impose, certains acteurs comme le Crédit Mutuel asset management imaginent à l’inverse un impact assez faible avec un principe de réalité qui devrait rattraper les nouveaux élus. De là à poursuivre son cycle baissier, nous n’en sommes pas encore là mais le mois de mai aura été plutôt propice aux acheteurs avec en moyenne :
- sur 7 ans, l’excellent taux baisse de 10 points de base pour s’établir à 3,00 %
- sur 10 ans, l’excellent taux enregistre un repli de 5 points de base et passe à 3,15 %
- sur 15 ans, l’excellent taux diminue et passe de 3,40 % à 3,35 %, soit une baisse de 5 points de base
- sur 20 ans, l’excellent taux du marché s’établit à 3,50 %, soit un léger repli de 5 points de base
- sur 25 ans, l’excellent taux plonge de 15 points de base pour s’établir à 3,60 %
A Bordeaux, l’immobilier stoppe sa dégringolade
Avec une baisse de 11,2% en deux ans dont 7,4% en 2023, ça n’est rien de dire que le marché bordelais s’est effondré après des années d’envolées, au grand dam des propriétaires qui ont vu leur patrimoine immobilier perdre de sa valeur. Nous le constatons de notre côté, les prix commencent à atterrir légèrement mais pas de quoi retourner le marché non plus. A noter que toute la ville n’est pas logée à la même enseigne : l’ouest et le centre de la ville ont vu leur prix baisser de façon drastique (-11,7%) tandis qu’à l’est (Bacalan, la gare, les Capucins*), la baisse enregistrée est plus légère (-0,6% sur la rive droite). Une correction logique des prix après une flambée sans pareil dans les quartiers les plus prisés de la capitale girondine.
La Gironde change de paradigme immobilier
« Le créonnais est désormais pour les familles aisées »**, « Des prix en hausse dans le Médoc »***, le marché immobilier semble se comporter différemment dans les environs de Bordeaux avec des prix immobiliers qui n’ont pas subi le même coup d’arrêt que dans la capitale régionale. L’arrivée du tram à Eysines a ainsi contribué à renforcer la désirabilité du Médoc, territoire autrefois boudé car considéré comme trop mal desservi;. De la même façon, le créonnais plaît aux jeunes couples qui trouvent sur place une qualité de vie « au vert » et des facilités pour les enfants avec de nombreuses écoles et collèges. Libourne continue aussi à attirer de nouveaux habitants attirés par ce « petit Bordeaux » en moins cher (en moyenne 2430 euros le m2). Le profil des acheteurs pour ces nouveaux territoires reste essentiellement girondin, des jeunes couples qui rêvent d’espace et de nature à un prix abordable et une proximité rapide avec Bordeaux.
Le Neuf, toujours dans la tourmente
Avec une chute de 22,4% des réservations selon les statistiques provisoires du ministère de la Transition écologique, le Neuf n’en finit pas de dégringoler. Une baisse qui se poursuit depuis maintenant 7 trimestres dans un contexte extrêmement défavorable (taux élevés, prix de vente déconnectés du pouvoir d’achat des acquéreurs, perte de confiance…). La chute des réservations est un peu plus marquée pour les maisons (-5,3%) que pour les appartements (-3,5%)****. A cela s’ajoute la fuite des investisseurs, 169 appartements n’ont pas trouvé preneur dans l’agglomération bordelaise l’an passé, et un programme de logement neuf sur deux serait actuellement retardé, reporté ou purement et simplement annulé. Pour sortir la tête de l’eau, les promoteurs ont pris conscience qu’ils devaient penser le marché autrement.
Le luxe ne connaît pas la crise…mais pas partout
Une propriété à Pyla-sur-Mer vendu 28 millions d’euros, une transaction hors norme qui devrait marquer durablement le paysage de la côte Atlantique qui ne connaît pas (ou très peu) la crise. Bien sûr, la villa a tout pour plaire : en première ligne avec un point de vue exceptionnel, un terrain de tennis, le tout sur plusieurs milliers de mètres carrés. Xavier Niel avec donné le ton avec l’achat d’une propriété à 17 millions d’euros au Cap Ferret. La partition est un peu différente pour les propriétés d’exception de la région (châteaux, manoirs…), y compris dans les régions vinicoles les plus prisées. Les Chinois ont claqué la porte, les américains et les habitants des émirats restent fidèles à la côte d’Azur, et les australiens, belges et anglais peinent à se lancer. La conséquence ? Des ventes longues et parfois laborieuses pour ces biens» rattrapés malgré eux par des acheteurs devenus plus rationnels et qui fonctionnent de moins en moins au « coup de cœur ».
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*Source sud-ouest juin 2024.
**Source sud-ouest juin 2024
***Source sud-ouest 2024
****Source BFMTV mai 2024
*****Source Placéco mars 2024
