Deux salles deux ambiances règnent désormais dans le vignoble bordelais, d’un côté des grands crus qui poursuivent leur ascension et semblent traverser une crise des vins avec décontraction et toujours autant d’élégance (à quelques exceptions près), de l’autre des petits vignerons en difficulté plombés par une surproduction et un désamour des vins rouges par la jeune génération. Le 2 mars 2023, le Ministre en charge de l’Agriculture et le Président du Conseil régional de Nouvelle Aquitaine ont annoncé un plan d’arrachage sanitaire co-porté et co-financé par l’État, le Conseil Interprofessionnel du Vin de Bordeaux et la Région Nouvelle-Aquitaine pour lutter préventivement contre la flavescence dorée et favoriser la restructuration du vignoble bordelais. Des difficultés qui impactent toute une filière et qui entrainent aussi de vrais questionnements sur le parc immobilier de ces vignobles qui vont devoir se réinventer.
Une production pléthorique et une perte d’aura à l’international
« Sur 200 domaines achetés par les chinois, 50 sont à vendre », c’est ce que nous indique un article de France Info daté de décembre 2022. Si les chinois sont arrivés en force dans les années 2015 happés par un vrai engouement pour le vin de Bordeaux, le repli de l’Empire du Milieu a poussé les riches hommes d’affaires à revoir au mieux les investissements à la baisse, au pire à céder les domaines. Le château Loudenne en est une excellente illustration, passé sous pavillon chinois en 2013, il a été revendu à prix cassé en avril dernier. La production pléthorique ne cesse d’inquiéter les acteurs du marché et un plan d’arrachage de 57 millions d’euros financé par l’état et l’interprofession du vin de Bordeaux devrait tout juste permettre aux producteurs de sortir la tête de l’eau. A terme et avec le désamour des vins de Bordeaux, la filière va devoir soigneusement repenser son avenir.
Un paysage élégant et des demeures toujours prisées
Le bordelais compte aussi un parc immobilier d’exception composé de châteaux, maisons bourgeoises et maisons de maitres souvent nichés au cœur du vignoble, offrant l’image d’une France aristocratique et racée. Car si le vin de Bordeaux connaît un désamour du public, il n’altère en rien le pouvoir d’attraction de la région : des vignobles à perte de vue, des villes et villages aux noms mythiques qui continuent malgré tout à faire rêver, un art de vivre reconnu dans le monde entier, une proximité avec l’océan et notamment le Cap Ferret, la région recèle encore et toujours un gros potentiel immobilier. Le 28 octobre dernier, le journal la Tribune* titrait d’ailleurs « le marché des châteaux ne connaît pas la crise », un marché porté par des acquéreurs plutôt aisés qui n’ont aucun problème de financement, et pas uniquement des étrangers, les fondateurs de start-up qui ont fait fortune se prenant aussi de passion pour ces demeures aux attributs bourgeois rassurants.
Demain, tous dans l’hôtellerie ?
Si certains particuliers décident d’y vivre, les investisseurs ont aussi vu dans ces domaines d’exception des lieux tournés vers le réceptif. Le précurseur est évidemment les Thermes de Caudalie qui a joué la carte de l’expérience absolue invitant à la fois au bien-être, à l’œnotourisme et à la gastronomie. Citons aussi le Château Léognan (groupe Millésime) transformé en hôtel 5 étoiles et inauguré en juin dernier, là aussi l’offre fait la part belle à l’œnologie et à l’art de vivre « à la française ». Même démarche pour l’hôtel des Vignes et des Anges à Pauillac ouvert aussi depuis juin dernier. « Plus qu’un hébergement, une alliance se crée entre l’élégance bordelaise et la noblesse de son terroir viticole » est-il indiqué dans le dossier de presse. D’autres domaines se sont également ouverts à d’autres activités complémentaires, comme l’accueil de mariages (ex : Château Pape Clément de Bernard Magrez) ou de l’événementiel. Et de se poser la question : et si le salut des vins de Bordeaux venait de l’hôtellerie ou de l’hospitalité de luxe pour lui redonner ses lettres de noblesse ? Une question qui mérite largement d’être posée à l’heure où il faut « sauver le soldat Bordeaux ».
De l’art d’estimer au plus juste
L’estimation d’un domaine demande une véritable expertise tant il fait entrer en ligne de compte des critères bien précis. Dans le cas d’une propriété vinicole, il faut prendre en considération différents éléments comme :
- Les vignes (état du vignoble, cépages, appellations, terroirs).
- L’habitation elle-même avec les critères classiques d’estimation d’un bien traditionnel (surface, état du bien, DPE, qualité architecturale, vue, proximité des commerces…).
- L’outil de production (chai, installations, matériel à disposition…).
- Le personnel.
- Le stock (qui peut tout autant valoriser que dévaloriser un prix)
- L’image de marque, la clientèle, l’empreinte digitale.
- La situation juridique et fiscale.
Depuis quelques années le foncier viticole a baissé avec des prix pouvant tomber à 5 000 euros** voire ne pas se vendre du tout. A l’inverse, certaines propriétés installées dans les appellations les plus remarquables affichent encore un prix exceptionnel avec un domaine qui s’est échangé à 8,5 millions l’hectare à Pomerols. De plus en plus d’acquéreurs recherchent des propriétés dont les vignes sont en fermage, conscients que le vin n’est pas leur métier et préférant se concentrer sur une activité annexe avec une forte demande pour la création de gîtes ou maisons d’hôtes. Il faut dire que la région attire une belle clientèle internationale, dont un retour en force des visiteurs américains et australiens*** adeptes d’œnotourisme et au pouvoir d’achat plus élevé que celui des européens.
Vous avez un projet immobilier dans l’hospitality dans la région bordelaise ? N’hésitez pas à nous contacter pour en discuter, nous serons ravis de vous accompagner.
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*Edition du 28 octobre
**Source Safer 2022
***Etude de l’office du tourisme bilan estival 2023
